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買房收租投報率怎麼算 圖片取自 PEXELS 網站 |
買房收租第一個優先考量的就是地點、地點、地點,但是同時也要考慮到日後的投報率如何!
至於投報率的算法,市場上有很多種,上述房仲口裡講出來的,是下面這個算法
例:房屋總價750萬,頭期150萬,寬限期每月房貸1萬,每月收租2萬,
投報率 = ((2-1)*12)/150 = 8%
8趴耶,也太香了吧!
我個人從一而終的算法,房屋總價750萬,頭期150萬,每月收租2萬,
投報率 = (2*12*0.85)/750 = 2.72%
以下是我在線上的回覆,
一堆人在問的就是,為什麼有0.85這個數字?
這是我十幾年的租賃物件統計後,一些雜項開支、稅務、還有空窗期等等扣除後的平均值,是0.82-0.87左右,我大約取0.85來做估算!
回顧歷史,好一點的銷售話術所用的算法,就是拿掉0.85,
投報率 = (2*12)/750 = 3.2%
醬子,就比我的2.72%好一點啦!
之前另一種再好一點的算法,直接用每月房貸算,而不是用寬限期,房屋總價750萬,頭期150萬,每月房貸2.33萬,每月收租3萬
投報率 = (0.66*12)/150 = 5.28%
但租金大於月支出房貸的時代,已不復見!
可能有人說:不能醬算啊,要用每租金扣除房貸(原例:每月房貸應是2.33萬,月收租1萬,1-2.33=1.33),就是負值;所以再接下來,就是用寬限期的算法了!
有網友說,房仲的這個算法是比較實際,因為我們只有拿出150萬的頭期款,實際每個月的獲利是10000元,所以成本不應該是房屋的總價,投報率8趴是合理的算法!
但是我想說的是,我所用的算式也是十幾年前房仲跟我講的算式,不一樣的是,隨著房屋成本的增加,他們也慢慢調整投報率算式的話術,來吸引更多的投資客進場,您看看數字的演進,2.72% => 3.2% => 5.28% => 8%。
我相信,鐵定有不少的投資客,或想要賺被動收入的上班族,會被這個8%的投報率吸引而進場,算法怎麼算,我相信端看個人的喜好,但是別忘了,不管投報率多高,切記幾年之後要脫手時,這物件最好是容易脫手的,再怎麼好的投報率,最後沒有辦法脫手,也是白忙一場!
就問,在急切地想追求被動收入的投資客,看到投報率8趴跟2.72趴,會選哪一個?
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