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| 一畢業就買房 圖片取自PEXELS網站 |
友人： 我們都知道，買房是一件大事，需要做很多準備。最近有一位網友問到，他剛畢業，每個月可以負擔本金加利息五萬元，想請問這樣的情況下，他應該看什麼樣的總價的房子，以及要怎麼樣開始？
我： 好的。這位網友的情況，我們可以先用反推的方式來估算。如果每月本金加利息是五萬元，按照一般來說，這應該是他每月收入的三分之一。也就是說，他的月收入應該有 15 萬元。
友人： 15 萬元，這個收入水平在台北算是中等偏上水平了。
我： 是的。根據我的公式，如果月收入是 15 萬元，那麼他可以輕鬆、沒有壓力的方式買房的總價，就是月收入乘以 100 倍，也就是 1500 萬元。
友人： 也就是說，1500 萬元總價的房子非常適合這位年輕人。
我： 是的。假設他的收入真的有 15 萬元的話，那麼他去貸款 1500 萬元，加上房貸，也是非常輕鬆的。在每月付房貸部分，他不會感到太大的壓力。
友人： 除了房貸之外，還有一部分就是頭期款了。
我： 是的。按照我的計算，月收入 15 萬元乘以 30，也就是 450 萬元，是他頭期款準備的金額。至少如果他有這個金額的話，那麼他買房以後的壓力會相對小很多。
友人： 這位網友還問到，他基本上是打算用來出租的，也就是說，房子會有所謂的租金收益。您怎麼看？
我： 這部分我沒有深入分析，但我可以用我的方式來估算一下投資回報率。假設每個月租金收入是 2 萬元，乘以 11 再乘以 0.85，這個大概就是一年的租金收入。為什麼要乘以 0.85 呢？因為這要扣掉一些所謂的水電費、管理費、修繕費等等的費用。前面乘以 11 是因為我們假設房子不會每年都滿租，我們假設一年有 11 個月是滿租的。
友人： 也就是說，用每月的租金收入乘以 11 再乘以 0.85，這個就是每年的租金收入。那麼，這個租金收入除以買房總價，就是這間房子的投資回報率了。
我： 是的。當然，我要強調的是，這是我個人的算法，我個人的算法是比較保守的。其實還有很多其他的算法，大家可以上網搜尋一下。
友人： 好的。這位網友還問到，房貸如果按照 6 、7 成來算，算是保守嗎？
我： 這部分我覺得非常重要。很多買房子的人都會誤判，以為房貸可以貸到 8 成沒問題。但實際上，簽約之後去透過房仲和銀行核貸的時候，才發現銀行只願意貸 7 成，另外一成要用信貸。
友人： 我有朋友也遇到過這樣的狀況。
我： 而且，還有一些情況比較差的，可能貸款條件也不好，個人的財務狀況、信用狀況也不太好，根本就沒有辦法貸到 8 成，最多只能貸到 7 成。
友人： 這樣一來，買房的壓力就大了。
我： 是的。所以我建議大家，在買房子之前，先去問問銀行，自己能貸到多少成。而且，我不會只問一家銀行，我會問兩家、三家，把所有的資訊都搞清楚之後，再做決定。
友人： 這樣比較保險。
我： 是的。而且，我不會相信房仲說的一定要加價多少才能買到房子。因為這個錢是我的，不是房仲的。
友人： 嗯，您說的很有道理。買房是一筆不小的投資，我們一定要謹慎。
我： 是的。尤其是年輕人，在買房之前一定要做好充分的準備，不要讓自己背負太大的壓力。
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